Ein eigenes Haus am Meer oder eine Wohnung in der Altstadt von Valencia – für viele Deutsche ist das mehr als ein Traum. Spanien zieht nicht nur mit gutem Wetter und entspannter Lebensart, sondern auch mit vergleichsweise günstigen Immobilienpreisen. Doch bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird, gilt es, einige rechtliche und finanzielle Rahmenbedingungen zu beachten.
In diesem Beitrag erfährst du, welche Voraussetzungen du als deutsche:r Staatsbürger:in für den Immobilienkauf in Spanien erfüllen musst, welche Kosten auf dich zukommen können und worauf du besonders achten solltest.
Rechtliche Grundlagen: Wer darf kaufen?
Deutsche Staatsbürger:innen dürfen in Spanien grundsätzlich uneingeschränkt Immobilien erwerben – unabhängig davon, ob sie dort ihren Wohnsitz haben oder nicht. Dieses Recht gilt sowohl für Neubauten als auch für Bestandsimmobilien und umfasst Wohnungen, Häuser sowie Grundstücke. Auch juristische Personen wie Kapitalgesellschaften oder die deutsche eGbR können seit einer gesetzlichen Neuerung 2024 offiziell im spanischen Grundbuch eingetragen werden. Damit ist der rechtliche Rahmen für den Erwerb klar definiert und offen für ausländische Investoren.
Wichtig ist allerdings: Bei Kauf und Finanzierung von Immobilien in Spanien greifen spanische Gesetze. Käufer:innen müssen sich daher mit landestypischen Regelungen vertraut machen und gegebenenfalls juristische Beratung in Anspruch nehmen – etwa durch einen Anwalt/Anwältin oder einen spanischen Gestor/Gestorin, der oder die sich mit Immobilienrecht auskennt. Ein lokaler Notar wird außerdem für die rechtlich bindende Beurkundung des Kaufvertrags benötigt.
Wichtige Dokumente & Formalitäten
Wer als Deutsche:r eine Immobilie in Spanien kaufen möchte, muss vor dem eigentlichen Kaufprozess einige zentrale Formalitäten erledigen, egal ob es ein Ferienhaus oder die einzige Residenz wird. Ohne diese Dokumente ist ein rechtsgültiger Kauf nicht möglich:
- NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero):
Die NIE ist eine persönliche Identifikationsnummer für Ausländer:innen in Spanien und Voraussetzung für nahezu jede behördliche oder finanzielle Handlung – auch beim Immobilienkauf. Sie wird bei der Ausländerbehörde oder über das spanische Konsulat in Deutschland beantragt und muss vor der notariellen Beurkundung vorliegen.
- Spanisches Bankkonto:
Käufer:innen benötigen ein spanisches Konto, um Steuern und Gebühren zu begleichen und laufende Kosten wie Strom oder Wasser abzuwickeln. Zahlungen rund um den Kauf werden in der Regel von diesem Konto aus getätigt.
- Nachweis der Mittelherkunft:
Spanische Banken und Notare sind gesetzlich verpflichtet, die Herkunft der eingesetzten Gelder zu prüfen. Käufer:innen müssen daher belegen, woher das Kapital stammt – zum Beispiel durch Gehaltsnachweise, Kontoauszüge oder Verkaufsverträge (etwa bei Eigenheimverkauf in Deutschland). Dieser Schritt dient der Geldwäscheprävention.
- Vollmacht bei Abwesenheit:
Wer nicht persönlich zum Notartermin erscheinen kann, kann einer Vertrauensperson eine notariell beglaubigte Vollmacht erteilen. Diese sollte idealerweise zweisprachig (Deutsch/Spanisch) formuliert und in Spanien anerkannt sein.
Diese bürokratischen Grundlagen sollten frühzeitig vorbereitet werden, da ihre Beschaffung mehrere Wochen dauern kann. Wer sich hier gut organisiert, vermeidet Verzögerungen im weiteren Kaufprozess.
Regionale Besonderheiten & Einschränkungen
Beim Immobilienkauf in Spanien spielen regionale Unterschiede eine zentrale Rolle – insbesondere dann, wenn die Immobilie vermietet oder touristisch genutzt werden soll. Viele autonome Gemeinschaften haben in den letzten Jahren eigene Regelungen erlassen, um dem angespannten Wohnungsmarkt zu begegnen oder Massentourismus einzudämmen.
Länderspezifische Steuerregelungen
Auch Steuern und Abgaben unterscheiden sich je nach Region deutlich. So variiert die Grunderwerbsteuer (ITP) von 6 % in Madrid bis zu 13 % auf den Balearen. Ebenso kann die Vermögenssteuer regional unterschiedlich erhoben oder durch Freibeträge abgemildert werden.
Bebauungs- und Nutzungsvorgaben
In ländlichen Gegenden Andalusiens oder Kataloniens gelten teilweise sehr restriktive Bauvorgaben. Wer hier beispielsweise ein renovierungsbedürftiges Landhaus kaufen möchte, sollte vorab prüfen, ob Sanierungen oder Umnutzungen überhaupt zulässig sind.
Touristische Vermietung
In Städten wie Barcelona oder Valencia gelten strenge Vorgaben für die Kurzzeitvermietung an Tourist:innen. Häufig ist eine spezielle Lizenz erforderlich, deren Vergabe mitunter gestoppt wurde. Auf den Balearen (z. B. Mallorca) und den Kanaren bestehen zusätzliche Einschränkungen: Neubauten dürfen oft für mehrere Jahre nicht touristisch vermietet werden – auf Teneriffa und Gran Canaria etwa gilt ein Zehn-Jahres-Verbot.
Mehrfamilienhäuser & Eigentümergemeinschaften
Seit April 2025 ist für die touristische Nutzung einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus die Zustimmung von mindestens 60 % der Eigentümergemeinschaft gesetzlich vorgeschrieben. Ohne diese Einwilligung darf die Immobilie nicht über Plattformen wie Airbnb oder Booking angeboten werden.
Wer sich für eine bestimmte Region interessiert, sollte sich frühzeitig mit den lokalen Bestimmungen vertraut machen und idealerweise eine örtliche Fachperson hinzuziehen. Das schützt nicht nur vor
unerwarteten Nutzungsverboten, sondern schafft auch Klarheit über mögliche Mehrkosten und rechtliche Fallstricke.
Fazit: Gut vorbereitet zum Eigenheim in Spanien
Ein Immobilienkauf in Spanien bietet viele Chancen – aber auch klare Anforderungen. Rechtliche Vorgaben, regionale Besonderheiten und bürokratische Hürden lassen sich mit sorgfältiger Vorbereitung und guter Beratung gut meistern. Wer frühzeitig alle nötigen Dokumente beantragt, regionale Vorschriften kennt und bei rechtlichen Fragen Fachleute einbezieht, schafft eine solide Grundlage für den Erwerb. So wird der Traum vom eigenen Haus unter spanischer Sonne nicht zur Stolperfalle, sondern zur erfolgreichen Investition.
